Villamos biztonsági felülvizsgálat 2026: mikor kötelező és meddig érvényes?

Villamos biztonsági felülvizsgálat mikor kötelező? Lakóépületben legalább 6 évente, és külön akkor is, ha a lakást eladják vagy bérbe adják. Kivétel, ha van 6 évnél nem régebbi minősítő irat egy korábbi villamos biztonsági felülvizsgálatról.

Mi az a villamos biztonsági felülvizsgálat, és miben más, mint a régi érintésvédelmi felülvizsgálat?

A villamos biztonsági felülvizsgálat a villamos berendezés részletes, méréseket és azok számszerű kiértékelését is tartalmazó ellenőrzése, amelyet csak különleges erősáramú szakképzettséggel rendelkező szakember végezhet. A meghatározás szó szerint így szerepel a 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet mellékletében, a Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzatban (VMBSZ). A rendelet hatályos szövege a Nemzeti Jogszabálytárban is elérhető.

A gyakorlatban a legtöbb félreértés abból fakad, hogy sokan még a régi fogalmakat használják. 2020. július 31-ig két külön eljárás létezett: az áramütés elleni védelem vizsgálata (köznyelven érintésvédelmi felülvizsgálat) és a szabványossági felülvizsgálat. A 27/2020. (VII. 16.) ITM rendelet ezt a kettőt vonta össze egyetlen, mindenre kiterjedő vizsgálatba. A változás szakmai hátterét a Lánglovagok tűzvédelmi szaklap és a Magyar Napelem Napkollektor Szövetség is részletesen ismertette.

Ha tehát az ügyvéd „érintésvédelmit" kér, a hatályos elnevezésű villamos biztonsági felülvizsgálat jegyzőkönyve az, amit át kell adni. A két szó ugyanarra a papírra utal. A régi és az új eljárás tartalmi különbségeit az érintésvédelmi és villamos biztonsági felülvizsgálat összevetéséről szóló cikkünk részletezi.

Mikor kötelező a villamos biztonsági felülvizsgálat?

Két, egymástól független eset van: az időszakos vizsgálat, amely naptár szerint jár, és az eseményhez kötött vizsgálat, amelyet a bérbeadás vagy a tulajdonosváltás vált ki. A kettőt gyakran összekeverik, és ebből származik a legtöbb rossz döntés.

Az eseményhez kötött esetet a rendelet így fogalmazza meg:

Vagyis a kötelezettség nem az eladás tényéből fakad, hanem abból, hogy van-e érvényes papír. Ha 6 éven belül készült minősítő irat, nem kell újat csináltatni. Ha nincs, akkor a tulajdonosváltás önmagában kiváltja a vizsgálatot — függetlenül attól, hogy a naptár szerinti 6 év még nem telt el.

Ez az irat-alapú szabály 2024. január 29. óta él, a 78/2023. (XII. 29.) GFM rendelet módosítása óta. Előtte a rendelet minden bérbeadáskor és tulajdonosváltáskor új vizsgálatot írt elő, akkor is, ha volt friss papír. A gyakorlatban ebből a vita az, hogy ki fizeti a felülvizsgálatot ingatlaneladáskor, erről külön cikkünk szól.

Miért figyelmeztették a társasházakat az áramszolgáltatók 2026 májusában?

Az MVM, az E.ON és az Opus 2026. május végén közös közleményben hívta fel a figyelmet a felülvizsgálatra. Az Economx 2026. május 29-i beszámolója szerint a közlemény a társasházakat célozta. A vizsgálat elvégeztetését a közös képviselő és a társasházkezelő jogszabályi kötelességeként írta le.

A közlemény a gyakoriságot a rendelettel egyezően adta meg: lakásokban és közös területeken legalább 6 évente, munkahelyként használt helyiségekben legalább 3 évente. Indoklásként az elöregedett, túlterhelt vezetékezést, a hibás vagy hiányzó földelést és a szakszerűtlen javításokat nevezte meg. A cikk egy 12 lakásos társasház esetét is leírja. Ott egy lakó a vízcsap elzárásakor gyenge áramütést kapott, és a vizsgálat védőföldelés nélküli, elöregedett hálózatot talált.

A közlemény nem tér ki a 32 A / 30 mA kivételre, az eladásra és a bérbeadásra, és szankciót sem említ. Ezért elsősorban a közös tulajdonú hálózatra érdemes vonatkoztatni. A lakáson belüli berendezés a tulajdonosé, és a kettő határáról a társasházi lakás felülvizsgálatáról szóló cikkünk ír részletesen.

Kire vonatkozik a 32 A / 30 mA kivétel, és miért nem ment fel eladáskor?

A VMBSZ tartalmaz egy kivételt, amely nagyon sok átlagos lakásra illik — és pontosan ezért érdemes tudni, hogy meddig terjed. A szöveg szó szerint:

Két megkötés van benne, és mindkettő könnyen átnézhető. Az első: a mentesség szövege az „időszakos" felülvizsgálatra szól. Az 1.13.2. f) pontja, vagyis a bérbeadás és a tulajdonosváltás, nem időszakos, hanem eseményhez kötött eset — arra a kivétel nem vonatkozik. A második: a kivétel csak a „bérleménynek nem minősülő" lakásra igaz, tehát kiadott lakásra eleve nem alkalmazható.

Sokan úgy tudják, hogy a kivétel 2024-ben született, de ez nem így van. Hasonló mentesség már a rendelet 2018. január 1-jei eredeti szövegében is szerepelt. A 2024. január 29-i módosítás a bérbe nem adott lakásokra és az időszakos vizsgálatra szűkítette.

A kivétel feltételeit érdemes tényleg megnézni, nem feltételezni. A túláramvédelem értéke a mérőhely plombált kismegszakítóján szerepel, a 30 mA-es érzékenység pedig a Fi-relé előlapján. Mindkettő ellenőrzését lépésenként a 32 A-es és 30 mA-es mentességről szóló cikkünk mutatja be.

Mi történik, ha nincs meg a felülvizsgálat? Van-e szankció?

Erre a kérdésre a legőszintébb válasz kétrészes, és a legtöbb cikk csak az egyik felét mondja el. A 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet nem nevez meg bírságot, díjat vagy hatósági következményt a hiányzó felülvizsgálatért. A kötelezettséget és a felelősség telepítését rögzíti, a jogkövetkezményt nem.

Ez magyarázza, miért él makacsul a „papíron kell, a valóságban nincs következménye" meggyőződés. Egy szegedi lakáseladási szálban éppen ez kapta a legtöbb szavazatot:

A megfogalmazás a bírság tekintetében nem téves — csak hiányos. A tényleges kockázat nem hatósági, hanem szerződéses és biztosítási:

• Az adásvételnél az ügyvéd kéri. A hiányzó irat nem bírságot hoz, hanem a szerződéskötés elakadását vagy a birtokbaadás csúszását.
• Kellékszavatosság. Ha a vevő utólag rejtett villamos hibát talál, az eladó helyzetét lényegesen rontja, ha nem tud érvényes minősítő iratot felmutatni.
• Biztosítási vita tűz vagy káresemény után. A saját ajánlatkéréseink között ez visszatérő indok: a kérések 6,0%-a kifejezetten biztosítás miatt érkezett.
• Társasházban közösségi felelősség. A közös tulajdonú hálózat vizsgálata a közösség dolga, és itt a 6 éves ciklus a lakóközösségre is fut.

A kockázat nem csak papíron létezik, mert a hiányzó vagy hibás védelem valódi balesetekhez vezet. Hogy a magyar lakásokban mennyire elterjedt a FI-relé a felülvizsgálati kérések és a baleseti adatok alapján, külön cikkben gyűjtöttük össze.

A rendelet szövegén túl tehát nem az a helyes kérdés, hogy „megbírságolnak-e", hanem hogy kinek kell majd bizonyítania valamit, ha probléma lesz.

Hogyan zajlik a vizsgálat, és mennyi ideig tart?

Egy átlagos lakás vizsgálata néhány óra, és a jegyzőkönyv jellemzően ugyanazon a napon vagy pár napon belül elkészül. Az eljárás nem szemrevételezés: mérésekből és azok kiértékeléséből áll, ezért a szakembernek külön erősáramú képesítéssel kell rendelkeznie.

A vizsgálat tipikus tartalma: szemrevételezés és a szerelés szabványosságának ellenőrzése, a védővezető folytonosságának mérése, szigetelési ellenállás mérése, a hurokellenállás mérése (leold-e időben a védelem), a Fi-relé kioldási áramának és idejének mérése, valamint a földelési ellenállás mérése, ahol értelmezhető. Ezek eredménye számszerűen bekerül a jegyzőkönyvbe.

Fontos, hogy egy friss szerelés sem garancia. Egy gyakorló felülvizsgáló a saját, 47 pontot kapott AMA-jában ezt így írta le:

Ugyanő a leggyakoribb megrendelői tévhitet is megnevezi: „»Ide nem kell VBF, mert új a hálózat...« De kell, rendelet alapján kivitelező felelőssége ezt megcsináltatni, de érdemes a megrendelőnek független felülvizsgálót keresnie. Új szerelés nem garancia a jó szerelésre". A vizsgálat lépéseit, a méréseket és azt, hogy mit kapsz a végén, a villamos biztonsági felülvizsgálat menetéről szóló cikkünk írja le részletesen.

Mit kell tartalmaznia a jegyzőkönyvnek, és honnan tudod, hogy valós?

A minősítő irat akkor használható, ha a mérési eredményeket számszerűen tartalmazza, nem csak egy „megfelelt" pecsétet. Ez a vevő szempontjából a legfontosabb ellenőrzés, és a felülvizsgálói AMA-ban is ez volt az egyik legfelkapottabb kérdés: „Honnét tudom eldönteni egy jegyzőkönyvről hogy valós ha veszek egy lakást?"

A saját adataink szerint ez nem elszigetelt aggály. A JóSzakira beérkezett, felülvizsgálattal kapcsolatos ajánlatkérések közül 23,2% kifejezetten a jegyzőkönyvet, igazolást vagy tanúsítványt említi — ez a leggyakoribb motívum, gyakoribb, mint maga az adásvétel.

Mit nézz meg egy átvett jegyzőkönyvön?

• Dátum. 6 évnél nem régebbi legyen a tulajdonosváltás időpontjához képest.
• A felülvizsgáló azonosítható legyen névvel és képesítés megjelölésével — az eljárás külön erősáramú szakképzettséghez kötött.
• Számszerű mérési eredmények: szigetelési ellenállás, hurokellenállás, a Fi-relé kioldási ideje és árama. Ha nincsenek benne számok, az irat nem az, aminek látszik.
• A vizsgált berendezés azonosítása: a cím és a konkrét berendezés, ne általánosságok.
• Minősítés és hibalista, a feltárt hiányosságokkal. A „megfelelt" önmagában, hibalista és mérések nélkül, gyenge irat.

Vevőként a jegyzőkönyv átnézése néhány perc, ha tudod, hol keresd a hibát. Az intő jeleket és azt, hogy mikor érdemes saját felülvizsgálatot kérni, a VBF-jegyzőkönyv vevőként való átnézéséről szóló cikkünk sorolja fel.

Mi van, ha „nem megfelelő" minősítést kap a lakás?

A bukás nem hatósági ügy, hanem hibalista. A felülvizsgáló rögzíti a feltárt hiányosságokat, ezeket ki kell javítani, majd az érintett részt újra kell vizsgálni. A folyamat gyakorlati kérdései — mennyibe kerül a javítás, arányos-e a hibalista, kell-e mindent egyszerre — nemzetközileg is a leggyakoribb vitatémák. Az angol nyelvterületen az EICR (Electrical Installation Condition Report) bukása körül pontosan ugyanezek a szálak futnak, gyakran több tucat hozzászólással.

Két kérdés az, amit a magyar tartalmak szinte soha nem tárgyalnak:

• Kell-e a teljes vizsgálatot újra fizetni? A javítás utáni ellenőrzés jellemzően a hibás részre irányul, nem a teljes eljárás megismétlése — ezt viszont érdemes a megrendelés előtt tisztázni, mert a szolgáltatók gyakorlata különbözik.
• Alkudhat-e a vevő a hibalistával? A hibalista ténybeli alapot ad az áralkuhoz, hiszen a javítás költsége számszerűsíthető. A minősítő irat ezért nem csak kötelező papír, hanem tárgyalási eszköz is — mindkét irányban.

A hibalista az eladót is döntés elé állítja. Hogy eladható-e így a lakás, mit kell közölni a vevővel, és milyen sorrendben érdemes javítani, azt a nem megfelelő minősítés teendőiről szóló cikkünk tárgyalja.

Miért ugrott meg ennyire a felülvizsgálatok iránti igény?

Mert 2020-ban jogszabály hozta létre az igényt. A bérbeadáshoz és tulajdonosváltáshoz kötött vizsgálatot a 27/2020. (VII. 16.) ITM rendelet illesztette a VMBSZ-be, 2020. július 31-i hatállyal — és a kereslet ettől a ponttól kezdett emelkedni.

Ezt két, egymástól független adatsoron látjuk. Az egyik a saját piacterünk: a JóSzakira 2012 óta több mint 3 100 olyan ajánlatkérés érkezett, amelyben a felülvizsgálat, az érintésvédelem vagy a jegyzőkönyv szerepelt. Ezek éves megoszlása:

A másik a keresési érdeklődés: a „villamos biztonsági felülvizsgálat" kifejezésre 2020 augusztusában nagyságrendileg százas keresésszám jutott havonta, 2025 őszén viszont már ezres nagyságrendű csúcs volt mérhető. A két adatsor ugyanarra a jogszabályi fordulópontra mutat — és mindkettőn látszik, hogy ősszel a legnagyobb az érdeklődés, nyáron a legkisebb.

Az ajánlatkérések tartalma azt is megmutatja, miért keresnek szakembert. A leggyakoribb indokok, a kérések szövege alapján:

A méretadat is beszédes: ahol a kérésben szerepelt alapterület (1 341 esetben), ott a medián 55 m² volt, az esetek felében 40 és 74 m² között. A tipikus munka tehát nem családi ház, hanem társasházi lakás — ezért a panellakások hálózatának sajátosságai külön figyelmet érdemelnek.

A saját kéréseink csak a piac egy szeletét mutatják. Hogy országosan hány lakás-adásvételhez kell felülvizsgálat, és milyen korú a lakásállomány, azt a felülvizsgálat és az adásvételek számairól szóló adatgyűjtésünk mutatja.

Mennyibe kerül a villamos biztonsági felülvizsgálat?

Az ár a berendezés méretétől, az áramkörök számától és az ingatlan típusától függ, ezért itt egyetlen szám félrevezető lenne. A jelenlegi tájékoztató árakat a villamos biztonsági felülvizsgálat áraink között tartjuk frissen.

Kit érdemes megkérdezni, és hogyan ellenőrizd a jogosultságát?

A szakemberválasztás nehezebb kérdés, mint az ár — és erre a felülvizsgálói AMA legtöbb pontot kapott kérdése is rámutat: „Hogyan lehet laikusként »jól választani« villanyszerelőt? Az sem garancia ha valaki szolgáltatónál regisztrált villanyszerelő". Két gyakorlati szempont segít: a felülvizsgálat külön erősáramú képesítéshez kötött, tehát ezt érdemes konkrétan megkérdezni, és a regisztrált villanyszerelő státusz önmagában más dolgot igazol, mint a felülvizsgálói jogosultság.

A jogosultság utólag is ellenőrizhető, és érdemes megtenni a megrendelés előtt. A képesítés ellenőrzésének lépéseit és a gyanús jeleket a ki végezhet villamos biztonsági felülvizsgálatot kérdésről szóló cikkünk gyűjti össze.

Gyakran ismételt kérdések